Comment passer de locataire à propriétaire au Canada : tout ce qu'il faut savoir

Après des années à louer, à économiser et à bâtir votre crédit, vous êtes maintenant prêt à commencer à magasiner une maison.

Passer de locataire à propriétaire au Canada est une étape marquante, à la fois excitante et exigeante. Vous vous demandez peut-être où acheter, comment vous le permettre et à quoi ressemble le processus.

Dans ce guide, nous allons vous accompagner à chaque étape du parcours, du moment où vous décidez d'acheter jusqu'au jour où vous recevez les clés de la maison de vos rêves. À la fin, vous aurez les connaissances et la confiance nécessaires pour transformer vos rêves d'accession à la propriété en réalité.

Pourquoi devriez-vous être propriétaire?

Avant d'entrer dans le processus d'achat, voyons quelques-uns des principaux avantages d'être propriétaire plutôt que locataire.

La première raison–et sans doute la plus importante–pour laquelle vous devriez devenir propriétaire quand vous êtes prêt, c'est que c'est plus rentable à long terme. Bien sûr, vous devez verser une mise de fonds considérable et payer votre hypothèque chaque mois, mais vous ne versez pas d'argent à quelqu'un d'autre qui pourrait augmenter le loyer chaque année, voire vous mettre à la porte s'il le voulait.

Quand vous êtes propriétaire, la maison vous appartient. Vous pouvez faire ce que vous voulez, y compris des rénovations, des réparations, et même la louer à quelqu'un d'autre si vous le souhaitez. Personne ne peut vous mettre à la porte, et vous pouvez la décorer comme bon vous semble. Il n'y a pas de meilleur sentiment que d'être propriétaire de sa propre maison.

La valeur de votre propriété augmentera probablement avec le temps, comme c'est le cas pour la plupart des propriétés. C'est un investissement qui pourrait vous rapporter de l'argent dans quelques années.

Ce que vous devez savoir sur l'achat d'une maison au Canada

L'accession à la propriété comporte de nombreux avantages, mais la transition de locataire à propriétaire n'est pas toujours simple. Voici quelques renseignements importants à connaître sur le processus d'achat d'une maison.

Les coûts liés à l'achat d'une maison

Acheter une maison n'est pas aussi simple qu'on pourrait le croire. Voici quelques coûts associés à l'accession à la propriété:

Mise de fonds

Pour obtenir une hypothèque, vous aurez besoin d'une mise de fonds selon le prix de la maison, comme suit:

• Prix d'achat: moins de 500 000 $; mise de fonds: 5 %

• Prix d'achat: entre 500 000 $ et 999 999 $; mise de fonds: 5 % sur la première tranche de 500 000 $ et 10 % du montant excédant 500 000 $

• Prix d'achat: plus de 1 M$; mise de fonds: 20 %

Économisez le plus possible pour votre mise de fonds. Plus la mise de fonds est élevée, plus l'hypothèque est petite. Cela peut vous faire économiser énormément en intérêts au fil des ans.

Frais de clôture

Les frais de clôture sont les frais payés lorsque vous concluez la transaction et prenez possession de la propriété. Ils peuvent inclure des frais juridiques, une assurance titres, des frais d'inspection de la maison et une assurance des taxes foncières. Ils représentent habituellement entre 1,5 % et 4 % du prix d'achat de la maison.

Hypothèque

Bien sûr, vous devrez payer l'hypothèque. Elle s'étale habituellement de six mois à dix ans, mais elle peut être encore plus longue, selon votre prêt. Vous pouvez opter pour un taux d'intérêt fixe ou variable, chacun ayant ses avantages et ses inconvénients.

Avec une hypothèque à taux fixe, vous êtes engagé pour toute la durée du terme, en payant le même montant chaque mois. À l'inverse, une hypothèque à taux variable peut fluctuer, vous donnant la flexibilité de profiter de la baisse des taux d'intérêt.

Assurance prêt hypothécaire

L'assurance prêt hypothécaire est obligatoire si votre mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d'achat de la maison. Votre prime d'assurance peut varier de 0,6 % à 4,5 % du montant de l'hypothèque.

Assurance titres

Ce type d'assurance est facultatif, mais il vous protège contre les problèmes liés au titre de propriété, comme la fraude ou les privilèges. En moyenne, elle coûte entre 200 $ et 500 $.

Coûts d'inspection de la maison

Les inspections de maison coûtent entre 300 $ et 500 $ au Canada. Le prix varie selon l'emplacement, le type, la taille et l'âge de la propriété, et peut être encore plus élevé si des services supplémentaires sont requis.

Que faire si votre demande d'hypothèque est refusée?

Si vous n'obtenez pas d'approbation hypothécaire mais que vous voulez tout de même acheter une maison, voici quelques options à essayer:

• Ajoutez un cosignataire à votre hypothèque, qui prendra en charge les paiements hypothécaires si vous ne pouvez pas les assumer vous-même. Cette personne devrait avoir un revenu élevé et une bonne cote de crédit.

• Améliorez votre cote de crédit en louant et en payant vos factures avec Chexy pendant quelques mois de plus, en remboursant vos dettes, en réduisant votre taux d'utilisation du crédit et en surveillant vos dossiers de crédit.

• Augmentez votre mise de fonds afin de réduire votre hypothèque.

• Renseignez-vous sur les programmes et incitatifs gouvernementaux à l'accession à la propriété.

Combien d'hypothèque pouvez-vous vous permettre?

La populaire règle du 28/36 dit que vous ne devriez pas consacrer plus de 28 % de votre revenu mensuel total à votre hypothèque, ni plus de 36 % à vos dettes. Si c'est le cas, vous n'êtes probablement pas encore prêt à acheter une maison.

Avec l'inflation, les taux hypothécaires devraient augmenter au cours des prochaines années, surtout les taux hypothécaires variables liés au taux préférentiel au Canada.

Utilisez ce calculateur d'abordabilité pour estimer l'hypothèque que vous pouvez vous permettre.

Options alternatives pour devenir propriétaire

Si vous voulez éventuellement acheter une maison mais que vous n'avez pas assez de fonds ou que votre cote de crédit est trop basse, vous pouvez conclure une entente de location avec option d'achat. Dans ce cas, vous louez une maison pendant une période donnée, avec l'option de l'acheter avant la fin du bail.

Comment fonctionne la location avec option d'achat?

Dans un contrat de location avec option d'achat, vous effectuez des paiements de loyer mensuels comme dans un bail normal. Une partie de ces paiements mensuels est appliquée à la mise de fonds sur votre maison (si vous décidez d'acheter à la fin du bail).

Dans cette entente, vous payez au vendeur des frais uniques et non remboursables appelés les frais d'option. Ces frais représentent habituellement entre 1 % et 5 % du prix d'achat et vous donnent l'option d'acheter la maison plus tard.

Programmes et incitatifs à l'accession à la propriété au Canada

Si vous trouvez difficile de réunir tous les fonds vous-même, le gouvernement offre quelques incitatifs pour les acheteurs d'une première maison au Canada:

Crédit d'impôt pour l'achat d'une première habitation (CIAPH)

Vous pourriez recevoir jusqu'à 1 500 $ sous forme de crédit d'impôt non remboursable.

Remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves

Vous pourriez être admissible à un remboursement d'une partie de la taxe payée à l'achat de votre maison.

Régime d'accession à la propriété (RAP)

Avec ce programme, vous pouvez retirer jusqu'à 60 000 $ de votre REER pour construire ou acheter une maison.

Ce régime enregistré vous aide à épargner en franchise d'impôt pour acheter ou construire votre première maison.

Les étapes pour acheter une maison au Canada

Maintenant que tout ça est réglé, voici comment procéder pour acheter une maison au Canada:

1. Assurez-vous d'être prêt

Assurez-vous d'être prêt

Si vous n'êtes pas prêt à 100 %, ne vous précipitez pas dans l'achat d'une maison. L'accession à la propriété est un engagement important et à long terme qui vous coûtera des centaines de milliers de dollars au fil des ans. Assurez-vous d'être clair sur vos raisons de vouloir devenir propriétaire et de vous sentir prêt financièrement.

Évaluez votre stabilité financière et vérifiez votre cote de crédit. En général, vous aurez besoin d'une cote de crédit d'au moins 650 pour être admissible à une hypothèque conventionnelle, mais certains prêteurs peuvent exiger une cote minimale plus élevée. Vous pouvez consulter votre dossier de crédit (sans le faire baisser!) auprès de l'un des principaux bureaux de crédit, Equifax ou TransUnion.

Si votre cote de crédit n'y est pas encore et que vous louez toujours, utilisez Chexy pour payer votre loyer avec votre carte de crédit. Vous pouvez bâtir votre cote de crédit tout en accumulant des récompenses sur l'un de vos plus gros paiements mensuels.

2. Établissez un budget et épargnez

Établissez un budget et épargnez

Déterminez combien vous pouvez raisonnablement vous permettre de mettre en mise de fonds et le montant d'hypothèque que vous pouvez payer chaque mois. Plus la mise de fonds est élevée, plus l'hypothèque est basse. Si vous mettez moins de 20 % du prix d'achat de la maison en mise de fonds, vous devrez payer une assurance prêt hypothécaire.

En règle générale, votre hypothèque ne devrait pas vous coûter plus de 28 % de vos revenus mensuels, et vos paiements de dettes totaux ne devraient pas dépasser 36 % de vos revenus mensuels. C'est ce qu'on appelle la règle du 28/36.

Pensez aussi aux autres dépenses, comme l'entretien et les frais de copropriété, que vous devrez inclure dans votre budget mensuel.

Combien puis-je me permettre pour une maison au Canada? Découvrez combien d'hypothèque vous pouvez vous permettre avec ce calculateur.

3. Trouvez la maison idéale

Trouvez la maison idéale

Faites une liste de ce que vous voulez dans votre maison. Voulez-vous un condo en ville avec toutes les commodités ou une maison avec une grande cour en banlieue? Réfléchissez à ce qui compte le plus pour vous et dressez une liste de souhaits à l'avance afin de garder ces éléments en tête et de ne pas vous contenter de moins que le meilleur.

L'emplacement est un facteur déterminant pour la taille et le prix de votre maison. Par exemple, le coût moyen d'une maison à Toronto s'élève à un impressionnant 981 000 $, alors qu'il n'est que de 342 600 $ en Saskatchewan–l'un des endroits les plus abordables pour acheter une maison au Canada.

4. Magasinez une hypothèque et obtenez une préapprobation

Magasinez une hypothèque et obtenez une préapprobation

Magasinez pour trouver la meilleure hypothèque possible. C'est une bonne idée de comparer au moins trois prêteurs hypothécaires ou de faire appel à un courtier hypothécaire pour vous aider à obtenir un taux d'intérêt plus bas. Vous voudrez peut-être aussi demander quels programmes ou incitatifs sont offerts aux acheteurs d'une première maison.

C'est une bonne idée d'obtenir une préapprobation hypothécaire à cette étape du processus d'achat. Nous recommandons Homewise, un courtier hypothécaire en ligne qui vous aide à magasiner et à comparer les meilleurs taux hypothécaires auprès de plus de 30 banques et prêteurs.

5. Engagez un agent immobilier

Engagez un agent immobilier

Trouver un agent immobilier expérimenté qui connaît bien le secteur, peut vous guider dans le processus de négociation et respecter votre budget en vaut vraiment la peine. Il peut vous dire si votre budget est réaliste et vous aider à repérer des choses que vous n'auriez pas remarquées autrement.

Discutez avec des agents immobiliers de vos besoins avant d'en choisir un. Si vos amis et votre famille sont déjà passés par ce processus, demandez-leur des recommandations ou visitez quelques bureaux immobiliers. Le bon agent est essentiel dans la recherche de votre nouvelle maison.

6. Visitez des maisons potentielles

Visitez des maisons potentielles

C'est la partie amusante. Vous pouvez consulter les propriétés en ligne, mais rien ne remplace une visite en personne. Votre agent immobilier peut vous montrer différentes maisons selon votre budget et votre liste, et vous pouvez vous faire une idée de l'espace et du quartier.

7. Faites une offre

Faites une offre

Une fois que vous avez trouvé la maison de vos rêves, votre agent immobilier vous aidera à préparer un dossier d'offre, qui comprend le prix offert, votre lettre de préapprobation et une preuve de fonds pour la mise de fonds.

Si le marché est compétitif, vous devrez peut-être agir rapidement pour faire une offre lorsque vous voyez une maison que vous aimez vraiment. Lorsque vous faites une offre, le vendeur peut faire une contre-offre, et vous devrez décider si vous voulez négocier ou vous retirer.

8. Faites inspecter la maison

Faites inspecter la maison

Engagez un professionnel pour effectuer une inspection de la maison, qui donne un portrait global de l'état de la propriété et des problèmes éventuels. Si vous trouvez des problèmes, vous pourriez demander des réparations au vendeur, réviser votre offre, ou même vous retirer de la transaction.

Après la signature du contrat d'achat, vous devrez généralement compléter l'inspection dans un délai de 10 à 14 jours.

9. Sécurisez votre financement

Sécurisez votre financement

Une préapprobation hypothécaire ne signifie pas une approbation. À cette étape, vous devrez mettre de l'ordre dans vos affaires en vue de l'approbation finale du prêt. Le prêteur devra vérifier vos dettes, votre revenu, votre cote de crédit et votre statut d'emploi, ainsi que confirmer la valeur de la propriété que vous achetez.

Tant que votre financement n'est pas entièrement sécurisé, évitez de faire des achats importants ou d'ouvrir de nouvelles lignes de crédit. En gros, essayez de garder votre cote de crédit aussi impeccable que possible.

10. Concluez la transaction

Concluez la transaction

Faites une dernière visite de la maison. C'est votre occasion de signaler tout problème en suspens avant qu'elle ne devienne vôtre.

Une fois que vous êtes certain qu'elle répond à vos exigences et que votre prêteur a déclaré votre prêt « prêt à conclure », il est temps de sceller l'entente et de signer les documents pour finaliser l'achat de votre nouvelle maison. Elle est maintenant officiellement à vous–félicitations!

Abonnez-vous à notre infolettre ci-dessous pour du contenu à jour sur les cartes de crédit, les voyages et la location.

† Des modalités s'appliquent.